前沿产业激发 投产业投资资日趋多元：上海博冠体育园区市场迎来新动能
来源: 时代在线上海产业园区市场发展与展望白皮书》。在该份白皮书中，仲量联行梳理了近200个产业园区项目中超过3600家企业，并对产业园区内100余家企业租户进行调研，结合60余份投资机构调研结果。
“上海产业园区市场承载了众多高质量产业的创新发展，经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。”仲量联行中国区研究部总监姚耀表示。
在经济结构化转型的大背景下，产业园租户对降本增效的关注度明显提高。仲量联行对上海11个产业园区板块、12个细分行业的103家企业（跨越不同面积段租户）进行问卷调研发现产业投资，企业更加注重物理空间对产业资源和生产要素的调配产业投资，越发强调不动产策略通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。
在选址考量上，以往企业主要考虑租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等因素。当下企业选址对于租金成本的敏感度有所上升，对配套设施、企业品牌形象、人才资源的关注度提升最为显著。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多合作渠道博冠体育，更加受到重视。
站在产业园经营者视角，物业条件与资管服务的“双通道升级”不容忽视，园区经营者需拓展提升“产业思维”，服务于高科技属性租户的快速发展，以此筑巢引凤，在市场竞争中脱颖而出。
此次调研中，有89%的租户认为目前所入驻园区项目的物业条件及资管服务有待提升。其中71%的租户希望在物业条件有所提升，包括物业品质、园区配套等方面的升级；有43%的租户对于资管服务的需求进一步提升，主要围绕“行业交流及合作支持、融资支持及咨询、人才支援支持、孵化支持、市场推广支持”五大维度。
白皮书显示，过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段，第一阶段（2011年至2015年）投资视角主要基于类工业资产；第二阶段（2016年至2019年）内资及外资地产基金投资活跃度增强，并尝试以“非核心区的类办公楼资产”的逻辑投资产业园区物业。进入第三阶段（2020年至今）产业园区投资继续成为关注焦点，但投资逻辑由传统办公楼转向产业视角出发，市场朝多元化、精细化方向迈进。
在产业红利和短期供应压力共同影响下，当前的产业园区投资市场呈现四大主要趋势：板块甄别愈加重视产业定位；行业类型成为评估物业租户的核心考量；财务测算趋于谨慎保守；产业视角催生特有投资方式，包括自用型企业的售后回租、产业自用企业与资本联合投资开发、以及PE+RE私募股权与不动产基金相结合的模式。
