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　　政府主导的产业园区如何投资建设，涉及顶层设计及体制机制问题，如何引入社会资本参与及政策支持问题，如何确保建设和运营效益及各维度管控，都是要认真思考和实践的。博冠体育

　　1.1概述：2020年农历春节前后从湖北省武汉市起始爆发的连续几个月的新冠肺炎(COVID-19)疫情遍布中国全境（包括港澳台地区）及世界十几个国家，影响了几乎30亿人的正常生活和工作，疫情仅仅对于中国带来的损失，几乎所有经济学家预测，2020年中国GDP将下滑0.5-1.0%，如果下滑到1%，将是一个灾难性的景象，中国经济增速将可能由6%降到5%，如果物价控制不严，CPI上涨突破5%，参照2019年GDP99万亿计算，直接经济损失达到1万亿以上，间接损失无法估量，因病死亡数以万计。

　　1.2 基于目前国内及国际疫情发展情况，“双循环”战略、尤其是“内循环”战略已经成为目前支持和推进国民经济发展“十四五”计划的第一战略，产业园区已经成为地方经济招商引资、扩大投资、增加内需、实现城市化进程和有效预防国家安全危机的重要载体和平台。

　　2.2.1 产业园区能够实现区域人口增长、GDP和税收增加，激活区域发展，已经成为国家级新区和开发区、地方政府等经营城市的主要模式，是各个城市参与市场竞争的有力抓手，是实现城市发展、精准扶贫，以及建设小康社会的主要载体，具有重要的意义。

　　2.2.2 产业园区不同于开发区的单一的工厂加配套发展模式，更是立体、智慧等要素为一体的新型城镇化发展模式。

　　2.2.3 目前产业园区主要以政府投资建设为主、委托专业公司运营的模式。

　　2.2.4 南方和北方给与的政策、机制等方面截然不同，南方突出无成本引入的长期收益模式，北方采取的二房东参与的短期收益模式。

　　2.2.1 国家层面为主导，以行政管理明显具有计划经济特质的规划批复方式

　　a 建国初期，延续中华民国时期的城市既有模式，参照苏联工业化模式形成的以直辖市为带动的城市发展方式，建国初期国家设立了12个直辖市，随着第一个5年计划的实施，逐步调整为北京、上海和天津三个直辖市。

　　b改革开发前的城市主要是民国期间规划和苏联时期援建形成的以单一产业为主的产城融合相对功能单一的新兴城市，包括大庆、克拉玛依为代表的是石油城市，西安等为代表的国防三线城市产业投资，上海、广州为代表的对外交流城市，城市和农村界限明确，老死不相往来的区域中心城市发展方式。

　　c改革开放后的沿海、沿江、沿边经济特区城市发展方式，形成了以深圳为代表的经济特区城市，以武汉为代表的沿江城市，以乌鲁木齐为代表的沿边城市，促进了高速的人员流动和聚集。

　　d进入新世纪由于东西部经发展不平衡导致民间划分的一二三四五线划分的城市发展方式。

　　e进入二十一实际初叶开始的国家中心城市为核心的城市群发展方式，目前全国经过国务院批复的9个国家中心城市为主体的9大国家型城市群和其他9个区域性城市群。

　　B 现阶段主要方式主要是以国家中心城市为核心的城市群模式为主体的四三二一模式。2.3 投资建设模式

　　2.3.1 产业园区市改革开放的产物，是经济发展顶层设计的抓手，是国家级新区发展的主要载体，在产业园区中，存在两种典型的盲目开发模式：一是过剩式开发。走进园区，物业大量过剩，空置现象严重，貌似琳琅满目，实则死棋一盘，看不到任何产业氛围，产业园区成工业“鬼城”;二是等待式开发。

　　2.3.2 产业园区发展乱象：在招商引资的压力下，地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，而各类公司也冲着廉价派送的资源而来，急速扩张，工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动，乱象纷然，包括圈地园：外俨车水马龙内然陋室空堂；烂尾楼：用住宅地产模式开发工业地产，“一锤子”心理比较严重;服务平台呼声叫得最响，做得最差;以工促商、以商养工的长效收益意识淡薄。企业被诱哄着走进去，哭喊着出不来。没有后续资金的跟进，工业园成了典型的“烂尾楼”；标配城：产业园仿佛成为标配城，人有我有，我差但有，模仿甚于创新，人云亦云，千篇一律，同质化、同构化严重；万国城：产业园不应是大型企业的专属区，也不应是中小企业的试验田，更不应是小微企业的“攀高枝”，而应是大中小微企业按照产业链条的需要进行梯度式配置入围。忽视全产业链的企业有效配置，单纯的铺罗撒网，奶多奶少都是娘，来者不拒，尽收“麾下”。没有核心竞争力的长效打造，势必造成繁华背后的荒凉再现。

　　2.3.3 产业园区一般由政府设立下属园区公司进行投资、建设和运营，这种机制体制在资金压力、建设效率和运营效益等方面存在先天不足。

　　2.4.1 主要采取政府持有并运营管理，或者委托专业产业园区运营公司的二房东等两种单一模式进行运营，没有形成投资、建设和运营一体的科学投融建运机制，受体制机制和短期利益影响无形中加大了入园企业的成本，招商成果和入园积极性不够。

　　4.2.1 土地要优先供给，并确保实现政府和投资商（部分国有和非国有）共赢。

　　4.2.2 控制性规划编制按照产城融合一定比例，一般不低于1：2，做好达到1：4，且不要做成详规。

　　4.2.3 建立项目落地实施协议管理（大项目保证金监管制度），确保前期资金投入到位，尤其是承诺的注册资本金到位，确保项目不夭折。

　　4.2.4 建立项目投资方、建设方等实力（业绩、技术）考证记载承诺制度，有效实施项目商业运营模式验证制度，确保项目不烂尾。

　　4.3.2 项目建设土地获取和建设资金筹措主要采取EPC模式（融资性施工）。

　　5.1.1 放开准入门槛，只要符合园区规划、产业结构等并且注册在园区的无偿提供为期3年-5年的免租政策，按照企业设定规模、利润和人员提供，建立金融领域风控有效手段的对赌机制，实现企业自加压力和政府获取GDP、就业和税收共赢。（南方城市一般2年）

　　5.2.1 提供从管理咨询、投融资、人力资源、法律等全方位免费服务，完全参考市场化运作产业投资，政府可以储备专业人才购买服务。

　　5.3.1 加强孵化企业过程控制，完善扶持、做大和退出评估机制（建立园区牵头，以智囊团为主，专业机构参与的团队）。博冠体育

　　5.6.1 项目主体公司，最好国企混合所有制，参与主体运营5年以上，有可量化的过往业绩。

　　A 投资母公司设立历史、过往业绩、典型投产项目等均呈现浅显博冠体育，母公司设立仅比项目公司早几个月，过往没有业绩，国内没有成功的投产案例。博冠体育

　　B 关键技术团队及领军人物深入考察和交流不够，项目运营团队体制机制仅停留在契约及雇佣合作基础。

　　A 项目公司注册资本夸大，第一次注册资本40亿美元，第二次出现危机增加到100多亿美元，实际除了管委会背书的投资公司投入的1亿多元人民币外，截至目前未有实际投资，明显存在项目资金高杠杆操作。

　　B 技术团队及领军人物因某种原因撤离，使项目彻底没有了继续开发建设希望。

　　A 前期招商阶段缺少深入的考察，有点急功近利，对于项目成功的要素，包括实力、技术、团队等方面没有成熟的评估。

　　B 项目落地没有相应的协议约束条款和契约过程监管，全部的承诺缺少了理性的支撑，包括在注册资本实际到位、履约诚信金、产业园区运营模式、技术及团队核心人物定性指引等多方面存在失控。

　　6.2.1 新区定位模糊，模式先期表现为省级工业园区，只是将省属工业引入园区，没有形成系统性的产城融合、城城融合等新区要素。

　　6.2.2 新区发展规划策划滞后，机制体制创新不够，没有将国家赋予的新区政策创新落地，以规划代替策划，造成发展缓慢。

　　6.2.3 目前新区调整了整体规划策划，实现板块式发展模式，规划了以高端住宅和商务为核心的高铁新城，以高等职业教育为核心的职教板块，以衡水一中为核心的基础设施配套（学校规划200亩，配套教育住宅、商业等1600亩），可见其决心。

　　6.3.1 超前进行片区规划策划，突出产城融合，形成产业转移和服务配套的精准定位，目前在30平方公里的片区规划行政服务中心（政府）、金融聚集中心（银行）、总部商务中心（CBD）、新兴产业中心（产业园区）以及大创业（双创）、大健康（医疗）、大文化（大众）、大配套（学校住宅），产业和住宅比例1：4设计，不作详规。

　　6.3.2 由于历史问题，在缺少政府信用评级和发债情况下，实施有效的EPC投资建设的运营模式，有效的站在了市场配置要素的高位，企业是项目主体，政府是政策主体，有利于短期形成快速推进的局面。